肇庆市鼎湖区打通去库存与人口城镇化通道

    刚结束的中央经济工作会议提出，要继续深化供给侧结构性改革，在去库存方面要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题，把去库存和促进人口城镇化结合起来，增强对农业转移人口的吸引力。

    作为三四线城市，肇庆市加快农民市民化，打通供需通道，努力建立“购租并举”的住房制度，发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。该市在鼎湖区以“购租并举”、“房票制”两大创新举措精准发力，打通了去库存与人口城镇化的通道，取得明显成效。

    全国首例保障性住房“购租并举”试点

    当前，鼎湖区大力推进新型城镇化建设，出现了不少农业转移人口。如周先生家的2亩地都已流转出去，两口子在城区打工，儿子在肇庆市桂城中心小学读书。目前，鼎湖区房价均价约5000元/平方米。但对农民来说，这价位超出了他们的购买力，在城里安居的梦想未能实现。

    另外，新型城镇化建设，也离不开高端技术人才的支撑。近一年来，鼎湖区启动高层次人才“双创园”建设，与暨南大学共建绿色发展研究院，建立广东省包装饮用水院士工作站，先后引进了6名国家“千人计划”专家共7个项目。落户鼎湖区的高端人才越来越多，新引进人才公租房租赁需求随之越来较大。

    如何让中低收入家庭、新引进人才住得起、住得好，成为鼎湖区的现实课题。

    为此，今年以来，鼎湖区结合房地产去库存，把租赁市场的培育和发展放到与房屋买卖市场同等重要的地位，以解决鼎湖区中低收入家庭、新引进人才的居住条件为主要出发点，确定采取政府购买服务模式，与全国率先设立的省级住房租赁平台广东省建鑫公司合作，由建鑫公司按鼎湖区政府需求和采购要求分批收购房源500套，分批采购存量商品房5万平方米，装修改造后作为公租房和人才公寓，重点满足鼎湖区公租房和引进人才过渡性住房的需求。其中，公租房占60%，人才公寓占40%。在此过程中，广东省建鑫公司成功争取到国家开发银行的支持，对该项目授信2.9亿，宽限期5年，期限20年，基准利率下浮10%。

    不同于传统的新建方式，鼎湖区“购租并举”项目由全国率先设立的省级住房租赁平台购买存量商品房，以公共租赁住房和人才公寓的形式出租。一方面，结合去库存拓宽了保障性住房房源渠道，能够有效打通保障房和商品房的供需渠道和政策通道，完善城镇住房保障体系，促进房地产市场平稳健康发展；另一方面，本项目将传统上由政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化的省级住房租赁企业运营管理，协同化解房地产库存，不但有助于解决“有房没人住，有人没房住”的市场尴尬，同时还能满足低收入困难群体及高端人才、教师、医护人员、新就业大学毕业生等特定人群在公租房保障、选房安置等方面的多样化住房需求。此外，在该项目运营期内，拟在政策允许的情况下将房源以市场价进行出售以调节保障房源，既增加购租并举的灵活性，又能够更好地保障项目收支平衡。

    目前，建鑫公司已在鼎湖区完成首批采购206套房，启动了房屋装修，各项工作顺利推进。

    全省首例以“房票制”助推棚户区改造

    今年5月13日，鼎湖区棚户区改造项目（一期）房屋征收安置协议签订和房票颁发仪式正式启动。签约现场，拿到首张棚改房票的棚改户马先生由衷感慨：“总算盼到了这一天，可以住进宽敞明亮、环境优美的新房，享有与城里人一样的公共服务和高品质生活”。

    据了解，鼎湖区的罗隐、后沥、蕉园是较典型的棚户区，道路、环卫、防火、治安等基础设施十分薄弱，文化教育、休闲和运动设施配套严重缺乏，群众对生活现状的改造愿望迫切。为此，鼎湖将棚户区改造工作作为重要的民生工程倾力推进，向国家开发银行争取到了5.66亿元贷款，学习借鉴了全国各地的棚改方案和措施，创造性地推行房票制度进行棚改安置。所谓“房票制”，就是政府将棚改户原住房的房价、地价等折算成补偿额，等额置换成可购房的票据。棚改户可在鼎湖区行政管辖范围内，自由选择房源，凭“房票”与房地产开发商自由交易。

    “房票”使用非常人性化，棚改户拿着“房票”可自由选购满足自身需求的商品房，从而可快速实现安置，避免了以往长期过渡带来的生活不便，也避免了集中安置又形成新的贫民区，可即时住进更现代化的房屋，城市生活一步到位。同时，被征收人还可根据购房需要，将“房票”拆分购买2个或以上房产。除被征收本人使用外，其配偶、父母、子女也可使用，“房票”未用完可申请兑现。

    “房票”制创新了市场化安置方式，较好发挥了市场与政府“两只手”的作用。政府主要集中力量在政策、资金、监管上做好保障，保证程序规范，阳光操作；其他则由棚改户和房地产商按市场化运作进行对接，由市场决定和配置资源，从而大大减轻政府安置棚改户的负担。一方面，免去建造安置房和安置房择定的压力，并从繁复的安置小区管理和安置房质量控制等繁琐问题中解放。另一方面，减轻了政府融资压力，政府既可少支付拆迁过渡费及相关补贴，又可集中力量加快棚户区改造建设进程，从而极大减少了群众征拆抵触怀疑观望情绪，实现和谐拆迁，消除棚改带来的维稳压力，保证棚改工程成为群众参与度高、支持满意度好的惠民工程。

    这种新型的选房模式，得到了棚改安置户的高度认可，棚改户梁先生对此高兴表示，“我们家原来就一个房子，在各种优惠政策扶持下，我能选两个房子，一个房子给儿子，剩下的房子自己住，我们不用交钱，还选了好房子，又解决了儿女的住处，这真是太好了！”目前，鼎湖区内共有25家房地产企业主动参加棚户区改造项目和购租并举项目，首期棚户区改造项目已测量房屋799间，已签订拆迁补偿协议739套（户），超额完成肇庆市下达的棚户区改造工作任务。

    “两大抓手”齐发力提速新型城镇化建设

    作为全国首例保障性住房“购租并举”试点，同时还是广东省首例以“房票制”助推棚户区改造改革试点，鼎湖区两大创新举措把去库存和促进人口城镇化结合起来，真正推进了鼎湖区新型城镇建设。一方面“购租并举”保障性住房制度改革，将已有商品房库存转化为保障房源，将商品房和保障房打通，增加了住宅有效供给，缓解了住房供需矛盾；另一方面“房票安置”推动拥有农民户口的棚改户成为市民，改造后，将居民从低矮的棚户区置换到商品房后，提高了生活品质，改善了城市环境和城市形象，为城市发展提供更广阔的空间。

    通过两大举措的精准发力，鼎湖区房地产去库存成效显著。2016年，肇庆市下达给鼎湖区的去库存任务是8000平方米，截至目前鼎湖区已完成去库存约8万平方米，超额10倍完成去库存工作任务，促进房地产市场持续稳定健康发展。今年11月，鼎湖区全部商品房总销售面积同比增长180.7%，环比增长60.2%；销售金额同比增长264%，环比增长100%；成交均价同比增长29.7%，环比增长24.9%。

    棚改“房票”和保障性住房“购租并举”作为鼎湖区2016年重要的民生工程，势将成为该区新型城镇化建设进程的有力推动，而随着中央经济工作会议提出的关于把去库存和促进人口城镇化结合起来的工作部署，无疑会有更多精彩的故事在这里上演，更多幸福的梦想在这里得到实现。