破解不良债权自行处置难题  深圳罗湖推出“执行+公证‘带封过户’”工作模式

民主与法制网讯（□任琪琪）近日，深圳市罗湖公证处和有关法院积极探索出的“执行+公证‘带封过户’”工作模式，成功破解了三宗不良债权自行处置难题。该模式让买家如愿购买到心仪房屋，被执行人和其债权人的纠纷也得到圆满化解，不仅大大提高了执行效率，也使房屋自身价值得到最大利用，最大限度维护了各方利益，为今后深圳市在不良债权自行处置方面提供了宝贵经验。

互补加权，保障交易安全

自行处置的最大障碍在于司法查封的房产不得自行买卖，即使债务人找到了合适的买家，也无法自行实现交易过户。买卖双方有无“唱双簧”，借自行处置之名行转移财产之实，交易的真实性和安全性，法院难以查明，唯有走回司法拍卖的老路，而司法拍卖的不确定性和不可控性往往让当事人难以接受，从而抵触执行，以至于交付障碍、异议纠纷，案件陷入执行困局。

在“执行+公证‘带封过户’”工作模式下，公证机构对买卖合同进行公证，对当事人进行风险提示、法制教育，也对法院执行行为进行记录和见证，使得交易更加安全，法院执行行为更具公信力，有力促进不良债务化解，实现1+1大于2的社会效果。

节约成本，实现债权高效

房产经司法拍卖后，过户税费依法由相应主体各自承担，意味着拍卖案款中将扣除由原业主承担的税费。司法拍卖通常需要清偿抵押债权，普通债权往往面临“无益处置”的尴尬境地。司法处置从调查核实、拍卖公告、过户交接通常需要8至10个月，时间成本相对较高。根据相关法律规定，唯一住房处分后，还应按照当地平均租金标准给被执行人保留一定的生活费用。以上均是拖累债权实现的重重枷锁，债权实现效率受到影响。

在“执行+公证‘带封过户’”模式下，税费承担方式相对灵活，双方可以约定税费承担主体；在对待抵押问题上，可以约定“带押过户”，债权实现比例更高；在节约时间成本上，当事人自行交易过户更为简便快捷，交易时间大幅缩短；在实现债权比例上，因是当事人自行处置，法院不必强制为被执行人保留生活费用，债权受偿比例进一步提高，新模式下，简约增效，1+1实现效力翻倍。

意思自治，化解交付困难

房屋不仅是遮风挡雨的物理空间，更承载了当事人的记忆、思念和情感。国人有独特的“房子情结”尤为浓重。居住多年的房子被强制拍卖，当事人总会有各种难以割舍的不解情怀，也在一定程度上造成法拍房交付难题，形成司法拍卖之痛点。

在“执行+公证‘带封过户’”模式下，充分尊重当事人的意愿，充分体谅当事人对房子的特殊情结，以当事人认可的价格出售，其社会意义甚至高于法律价值，充分体现了司法人文关怀和善意执行理念，有助于实现案结事了和化解纠纷，提高人民群众司法获得感，让人民群众切实感受到公平正义就在身边。